Le sort du bail commercial en cas de dépôt de bilan

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Lorsque survient un redressement judiciaire ou une liquidation judiciaire, se pose la question de la survie du fonds de commerce et par voie de conséquence indiscutablement celle du sort du bail commercial aussi bien pour le bailleur que pour le locataire. Le bail commercial constitue en effet un élément essentiel du fonds de commerce. Son importance est d’ailleurs justifiée par le statut protecteur que la loi lui confère.  

La loi prévoit que l’ouverture d’un redressement judiciaire ou d’une liquidation judiciaire n’entraîne pas de plein droit la résiliation du bail affecté à l’activité de l’entreprise, même en présence d’une clause figurant dans le contrat.

Toutefois, le sort de ce bail commercial va dépendre en grande partie de l’attitude des organes de la procédure collective. Quelle est la situation du bailleur, du locataire, de l’administrateur judiciaire (en cas de procédure de sauvegarde ou de redressement) ou du liquidateur judiciaire en cas de liquidation judiciaire ?

I- La situation du bailleur face au dépôt de bilan de son locatairebail commercial bail commercial Le sort du bail commercial en cas de dépôt de bilan bail commercial depot  150x150

1- L’effet du jugement d’ouverture et son articulation avec les instances en cours

Le jugement ouvrant la procédure de redressement judiciaire emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception du paiement par compensation de créances connexes. Le bailleur se retrouve donc dans la catégorie des créanciers.

En effet, l’article L622-21 du Code de commerce précise que :

« I.-Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant :

1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ;

2° A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

II.-Il arrête ou interdit également toute procédure d’exécution de la part de ces créanciers tant sur les meubles que sur les immeubles ainsi que toute procédure de distribution n’ayant pas produit un effet attributif avant le jugement d’ouverture.

III.-Les délais impartis à peine de déchéance ou de résolution des droits sont en conséquence interrompus. »

2- Une obligation de déclarer sa créance dans un délai de deux mois

Comme tout créancier d’un débiteur en procédure collective, le bailleur d’un bail commercial dispose d’un délai de deux mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au BODACC (Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales) pour déclarer sa créance auprès du mandataire judiciaire (articles L 622-24 et R 622-24 du Code de commerce).

Le bailleur ne doit déclarer que les sommes afférentes à une occupation antérieure.

En effet, la loi prévoit que les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance. Pour l’occupation postérieure, il en demande le paiement directement à l’administrateur judiciaire (article  L 622-17 du Code de commerce).

3- Une créance privilégiée

L’article L622-16 du Code de commerce précise qu’« En cas de procédure de sauvegarde, le bailleur n’a privilège que pour les deux dernières années de loyers avant le jugement d’ouverture de la procédure.

Si le bail est résilié, le bailleur a, en outre, privilège pour l’année courante, pour tout ce qui concerne l’exécution du bail et pour les dommages et intérêts qui pourront lui être alloués par les tribunaux. »

Le bailleur doit donc mentionner au moment de sa déclaration de créance, l’existence de ce privilège; à défaut de quoi sa créance sera ramenée au rang d’une créance chirographaire.

4- Les instances en cours

Comme souligné plus haut, le jugement d’ouverture interrompt toutes les instances en cours, que celles-ci tendent au paiement d’une somme d’argent ou à la constatation d’une violation d’une obligation de faire ou de ne pas faire.

Les instances en cours au moment de l’ouverture de la procédure collective sont interrompues jusqu’à la déclaration de créance.

Le bailleur doit nécessairement reprendre l’instance en mettant en cause les organes de la procédure, à savoir le mandataire judiciaire et l’administrateur judiciaire, dans le but unique de constater la créance et de la fixer (article L622-22 du Code de commerce).

Ainsi, lorsque l’instance en cours tend au paiement d’une somme d’argent, la reprise de l’instance n’aura que pour objet d’établir la réalité de la créance et d’en fixer le montant, mais ne pourra, en aucun cas, conduire, s’agissant d’une créance antérieure au jugement d’ouverture, à condamner le débiteur en procédure collective à régler celle-ci (art. L 622-22 du Code de commerce).

Pour ce qui est des obligations non pécuniaires, le droit des procédures collectives n’interdit pas de mener une action, notamment en constatation d’acquisition de la clause résolutoire lorsque les manquements relevés par le bailleur sont antérieurs à la procédure collective (article L 622-23 du Code de commerce).

II- Le régime de la continuation du bail commercial

1- Le principe de la continuation du bail

Comme souligné plus haut, le principe en la matière est la continuation du bail. Conformément aux dispositions du code de commerce, seuls les baux en cours d’exécution au jour de l’ouverture de la procédure peuvent être poursuivis.

Par ailleurs, la liquidation judiciaire n’entraîne pas de plein droit la résiliation du bail des immeubles affectés à l’activité de l’entreprise (article L641-12 du Code de commerce).

L’article L622-13 du Code de commerce prévoit que l’administrateur a seul la faculté d’exiger l’exécution des contrats en cours en fournissant la prestation promise au cocontractant du débiteur.

Au vu des documents prévisionnels dont il dispose, l’administrateur s’assure, au moment où il demande l’exécution du contrat, qu’il disposera des fonds nécessaires pour assurer le paiement en résultant.

Par ailleurs, l’administrateur peut y mettre fin s’il lui apparaît qu’il ne disposera pas des fonds nécessaires pour remplir les obligations du terme suivant.

En cas de liquidation judiciaire, c’est au liquidateur qu’incombe cette décision.

Ainsi, lorsque l’administrateur ou le liquidateur prend la décision de poursuivre le bail, il doit régler au bailleur toute somme résultant de son exécution.

2- Les effets du jugement d’ouverture sur les procédures en cours

Le bail commercial ne peut être résilié du seul fait de la procédure collective. En effet, l’article L145-45 du Code de commerce dispose que toute clause d’un bail commercial qui prévoit la résiliation de plein droit en cas de procédure collective est réputée non écrite.

2.2-  Le cas des instances en cours et des décisions non définitives

Lorsqu’à la date du jugement d’ouverture d’une procédure collective, aucune décision de justice n’a encore constaté l’acquisition de la clause résolutoire, les effets du commandement de payer sont suspendus par l’ouverture de la procédure collective.

2.3- Une décision frappée d’appel n’est pas définitive

Ainsi, la Cour de cassation a cassé un arrêt de la Cour d’appel qui avait relevé que la suspension des poursuites individuelles intervenue pendant la procédure d’appel en raison de l’admission d’une société au bénéfice du redressement judiciaire ne fait pas obstacle à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire qui a produit tous ses effets antérieurement au jugement d’ouverture. Cette décision est cassée par la Cour de cassation, qui a relevé que la Cour d’appel avait violé les dispositions des articles L145-41 et L622-40 du Code de commerce. L’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement de loyers antérieurs à ce jugement n’avait encore été constatée par aucune décision de justice passée en force de chose jugée de sorte que les effets du commandement de payer se trouvaient suspendus par l’ouverture de la procédure collective (Cass. 3ème civ. 27 juin 2006, n°05-14329).

2.4- Une ordonnance assortie de l’exécution provisoire n’est pas définitive

Au jour du jugement d’ouverture du redressement, l’ordonnance constatant l’acquisition de la clause résolutoire étant frappée d’appel, le bailleur ne peut plus poursuivre la procédure, même si l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

Dans une autre affaire, la Cour de cassation a retenu que « Mais attendu qu’ayant relevé qu’au jour de l’ouverture du redressement judiciaire de la société, l’ordonnance de référé constatant l’acquisition de la clause résolutoire était frappée d’appel, l’arrêt retient exactement qu’à cette date, l’acquisition de la clause résolutoire, pour défaut de paiement des loyers antérieurs à l’ouverture de la procédure soumise aux dispositions de la loi du 26 juillet 2005 de sauvegarde des entreprises, n’avait pas encore été constatée par une décision passée en force de chose jugée, de sorte que le bailleur ne peut plus poursuivre l’action antérieurement engagée, peu important à cet effet que l’ordonnance de référé soit exécutoire à titre provisoire ». (Cass. com 28 oct. 2008, n°07-662).

 

Toutefois, en sens inverse, la Cour de cassation a jugé que l’ordonnance de référé rendue avant l’ouverture d’une procédure de conciliation et accordant au locataire un délai de paiement et la suspension pendant ce délai des effets de la clause résolutoire, continue de produire effet postérieurement à l’ouverture de cette procédure. L’ordonnance de référé étant passée en force de chose jugée (Cass. 3e civ., 10 déc. 2008, n° 07-19899).

La procédure de conciliation n’entraîne pas en effet suspension des poursuites individuelles.

III- La résiliation à l’initiative du bailleur dans certaines conditions

Le bailleur peut dans certaines conditions décider de résilier le bail.

1- En cas de procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire

Deux situations doivent être analysées :

– La mise en œuvre de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers postérieurs au jugement d’ouverture.  Le bailleur a la possibilité de demander ou faire constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, mais seulement au terme d’un délai de trois mois (article L622- 14 2°).

Il convient de souligner que cet article doit être combiné avec l’article L145-41 du Code de commerce qui prévoit que la mise en œuvre de la clause résolutoire nécessite la délivrance préalable d’un commandement de payer.

 – Les autres manquements : les actions en résiliation fondées sur une obligation de faire peuvent être engagées par le bailleur.

2- En cas de procédure de liquidation judiciaire

La résiliation du bail commercial intervient dans les conditions suivantes :

Après l’ouverture de la procédure, si le bail se poursuit et si le locataire ne paye pas ses loyers ou ses charges, le bailleur peut exiger la résiliation du bail.

Il est à signaler que le bailleur ne peut toutefois agir en justice qu’au bout de 3 mois après l’ouverture de la procédure collective.

Le bailleur a la possibilité de demander la résiliation du bail, pour des motifs antérieurs au jugement d’ouverture de la procédure, mais autres que le non-paiement des loyers et des charges (par exemple un défaut d’entretien des lieux loués). Il doit agir en justice dans les 3 mois du jugement de liquidation judiciaire.

 

IV- La résiliation à l’initiative des organes de la procédure collective

Le bail peut être résilié à l’initiative de l’administrateur ou du liquidateur, par rupture anticipée, à tout moment après l’ouverture de la procédure collective  (article L622-14 du Code de commerce et L641-12 du Code commerce).

V- La cession du bail en cas de liquidation judiciaire

La cession du bail commercial peut intervenir :

  • soit de manière isolée : en cas de liquidation judiciaire, le liquidateur peut céder le bail indépendamment du reste de l’entreprise,

  • soit dans le cadre de la cession (totale ou partielle) de l’entreprise du locataire.

 

Si l’administrateur décide de céder le fonds de commerce du locataire, bail commercial compris, l’agrément de l’acquéreur par le bailleur ne sera pas nécessaire, même si le bail contient une telle clause. Le repreneur doit exécuter le bail commercial aux conditions applicables au jour du jugement d’ouverture.

Depuis la loi Pinel, le tribunal peut autoriser le repreneur à ajouter à l’activité prévue au contrat des activités connexes ou complémentaires.

 

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Commentaires

  1. victor  juin 14, 2017

    bonjour
    si le bail s’arrête le 30.06.2017
    et la liquidation est courant 06.2017
    le bailleur peut il récupéré ses locaux
    le loyer est de 4750 euros
    le liquidateur peut faire baisser le loyer pour vendre le fond
    cordialement

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